作者:陳一姍.熊毅晰 出處:天下雜誌 445期 2010/04
建商用這麼昂貴的價格去標地,為什麼不趕快開發?事實上,建商養地的手法全都符合法令,「我照你遊戲規則走,你不能講我囤積土地有錯。關鍵是政府要有作為,要逼得地主受不了,一定要開發,」宏大不動產鑑價董事長卓輝華說。
土地稅制,是縱容建商囤地、囤房的主要元兇。從建商的「養地」水位,就可以發現台北市的土地供給並未如外界所言緊俏。
財政部出身,資誠會計師事務所協理吳金終說,在先進國家中,大概就屬台灣的土地稅制最為落後。
台灣一塊土地有四種價格,除了市價,三年調一次的是公告地價;根據公告地價上下二成的申報地價是課地價稅用的;公告現值是課土地增值稅用的。「就連大陸課土地增值稅都是用實際交易價格,」吳金終批評,台灣所得稅、營業稅都現代化了,只有土地稅都不動。
全世界最落後的土地稅制
台灣的房屋價值,也有兩個。市價之外,房屋稅則是根據各地地方稅捐稽徵處評定的「房屋構造標準單價」。這個單價已經二十七年沒有修改,立委賴世葆曾估計,目前一平方公尺四五八○元的單價,只有實際價值五分之一。
價格不透明,房地產交易因此也怪象叢生。卓輝華直言,在台灣,不少房屋買賣簽三份合約,一份是「公契」,提供政府單位報稅用;「私契」,雙方真的買賣用的;還有一分「假契」,銀行貸款用:賣一千萬,寫一千三百萬,跟銀行借個七成,全是靠貸款買房。
政府也有建停車場減免地價稅的優惠,囤地成本更低。
台大城鄉所教授華昌宜直言,台灣的土地稅制關鍵不在稅率不高,而在稅基。台北市公告現值最接近市價,但也是打七折;公告地價更是只有四成,導致台灣 的土地稅、房屋稅率表面高,但是加總實際負擔,只有美國的十分之一。「台灣的空屋、空地持有成本太低了,大家都把房子當黃金一樣買,有錢就買了放在床底 下,」他形容。到底台北市有多少空屋,這個數字卻無人知道。
吳金終說,當年是因為支票匯款不發達,都用現金交易,查緝不易,為了避免爭議,才權宜用公告地價或公告現值。現在二十一世紀,誰買賣房子是用現金?要掌握交易價格一點都不困難,問題在政府要不要改。
建商囤地居奇 還給獎勵?
「囤積大宗物資是刑法,要抓去關;為什麼囤土,這種沒辦法進口,又稀少的民生物資,我們還要幫他省稅、給他獎勵、還借他錢?」國家資產搶救連線成員張維修憤怒。
房地產價格的資訊黑箱,讓國有地標售背上「助長房價炒作的黑鍋」。新任國有財產局長張佩智解釋,國有土地的標售的確和房地產景氣連動緊密,但應該說標售創高價是高房價後的結果,並不是導因。
對於建商常以「台北市已經沒有土地」作為抬升房價的理由,張佩智更是不以為然。他以去年國有地的標脫率為例指出,台北市僅有四四%,也就是整年度有 超過一半的台北市國有地乏人問津,而中南部更是僅有一八%。「講穿了是建商聰明,利用標售土地的資訊來炒高他的土地行情,」張佩智說。
「其實台北市的住宅區土地一直以來都是足夠的,」宏大不動產鑑價顧問董事長卓輝華直言,只是有人會去炒作,說土地不夠,所以價格才會飆漲,「說土地不夠都是騙人的!」
土地之怒3:法律只保護懂法律的人
資訊不對稱,市場就會失靈,這是經濟學的ABC。不斷降低門檻的「都市更新條例」,讓處於資訊弱勢的小老百姓連自己的家園都保護不了,成為新土地之怒的來源。
在國外,長期應可抑制房價的都市更新,在台灣反而已造成中古屋房價上漲。
「政府對於都市更新的宣導是錯誤的,之前都是強調蓋新房子賺錢,問題是,利益是對建商而言,對想要住在原地的民眾來說,關鍵應該是重建家園,」 第一銀行都更部李振祥分析:「我常跟找我問都更的人說,你要創高價就去找建商,建商才有能力蓋豪宅。問題是蓋了豪宅,反而會把你趕出去!」
李振祥分析,不算開放空間與停車獎勵,光靠都更,台北市可以拿到三成容積獎勵,台北縣可以拿到五成。簡易來說,一旦建商要分超過三成,住戶的居住面積就會縮小。
政府宣導都更一開始就教錯重點,強調會賺大錢,導致不能賺大錢的地方,即使最需要再生,也無人聞問。台北市都市計劃委員、總統馬英九住宅的建築師張樞直言,台北市政府第一期劃定的三十多個隅陋地區,是在大同、萬華,但這幾個區都沒做,市政府也沒錢自己做。
後來開放建商與民眾做,結果都更都出現在房地產好的地區,文山區最多,其次是大安區,變成有房價,才有都更。
政府打建商主意,想用民間的力量,讓市容快速變美。但建商要賺錢,民眾要不吃虧,換新屋,成本就由全民買單。
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