作者：陳一姍．熊毅晰 出處：天下雜誌 445期 2010/04
都 市更新委員張樞說，本來老房子換新房子就已經是賺到了。但台北的地主不但要房子不比現在小，甚至更大，至少有一個停車位。拆房子要賠償、搬家費及出去租房 子的租金都要建商負責。「為了要滿足他，加上建商的利潤，都是用全民的容積來造就，」總在委員會上扮演黑臉，不怕得罪建商的張樞，說出了容積獎勵背後的無 奈。
都市更新研究發展基金會執行長丁致成也批評，台灣地主真的很難搞。在日本，絕不會發生住戶與建商私下見面的事，因為在日本社會去私下索取自己的利益很丟臉。但台灣民情卻非如此，恨不得自己拿最多，才有本事。
都更完全是利益導向，但卻能戴著整頓市容的公益皇冠拿優惠。住戶想發財的私利，容積率卻要市民買單。加上台灣政商共生的全力助攻下，「都市更新條例」成為立法院修法最頻繁的法案之一。十二年修了七次，今年還要修第八次。
根據律師蔡志揚整理，民國九十二年，立法院修法放寬協議合建的門檻，由原先百分之百的住戶同意，降低為八成。民國九十四年第三修，將原先都更區裡的 公有地，應該要權利變換（分房子）的規定，改為建商可以用現金買。民國九十五年第四修又放寬，公有地建商有優先承購權，可不用標，直接讓售。讓售價多是公 告現值，遠比公開標售低許多。
這個都更與畸零地讓售的漏洞，直到國有財產局兩次遭到搜索，前後兩任副局長遭到起訴後。去年初才被堵住，才半年，公有地參加都更採讓售降低一半。
現在，「都市更新條例」已經送進立法院進行第八修，對住戶更加嚴苛，一旦通過，如果反對都更者只有五戶以下，可出動警察，來驅離民眾。民眾可以看的公共展示期，要由現行三十天縮短為十五天。
「公權力早就該介入了，大家都把目光焦點放在陳情人上，這樣對更多等著要住進新房子的都更住戶公平嗎？」一位專門從事都更的建設公司總經理有不同的看法。
將八修的都更法，對建商又更加寬限，一旦都委會通過都更案，實施期可由一年直接延長到六年。「不讓人民看，卻讓建商可以先圈地再說，」張維修解釋其中的不公。
多位都更自救會成員都批評，台灣的都更法，讓民眾與建商武器完全不對等。建商鮮少走完全公開透明的管道，因為賺不到錢，而普遍採取的管道，合建綁權利變更，私下議約，讓每個住戶各顯神通去談條件。
譬如：估價過程中決定房屋價值的三家估價師，都由建商找，但費用其實是「共同負擔」。而估價報告只提供給都委會，人民無權查詢。多數民眾在簽同意書，讓建商去送都更計劃審核時，只知道未來房子長什麼樣，但自己到底能分多少坪？分到哪一層，哪一戶？卻不準確。
問題是都更事業計劃一旦核定，根據第七次所修的都更法，同意書不得撤回。「為什麼建商是『公共利益』，小市民就是釘子戶？建商與小市民的公平協調機制是不對等的，」張維修說。
「法律向來不在保護好人，而是在保護懂法的人，」李振祥分析。建商現在就是利用資訊的優勢，一旦住戶對於都更的知識愈來愈正確，建商空間就愈小。在日本，現在幾乎都是由民間自力都更。最著名的六本木案，則是銀行推動。
更大的隱憂是，都更很快地摧毀，台灣好不容易發展出的社區意識與信任。同社區住戶，因為立場不同而分裂，巷子裡錯身也低頭而過，誰私下拿了什麼好處的傳言滿天飛。
土地之怒４：噬土政權毫無作為
更令中產階級憤怒的是，從土地稅到都更爭議，政府不是看不見，也不是不知關鍵。但從中央到地方，所有政治人物全被綁架了。
「台灣是一個噬土性的政權，土地開發是從中央到地方一個重要的利基，不論供需，還是要不斷的開發，地價就是要這麼貴，」政大地政系系主任徐世榮說。
一位活躍於政商工會圈的知名企業員工說，現今的政治生態，唯有土地利益才撐得起一位民意代表。否則「現在隨便一場選舉經費起碼是一億起跳，政治人物光靠工程分配款早就不夠看。」
複雜的政商共生結構，使得根本不用修法，地方就可以自己調整的公共地價、公告現值、房屋評定價值，根本沒人要動。華昌宜生動地描述，當年他向某縣長 建言，應該調整地價與房屋價，以解決地方財政窘況：「他急忙搖頭說，你這是學院派不食人間煙火，我還要選舉哩，不可能，不可能。」
解決民怨該做的四件事
「想要有個負擔得起的房」已經成為中產階級最大的心曲。政府要解決這股龐大的民怨，首先，必須讓房地產交易價格透明化。
資誠會計師事務所協理吳金終，認為一般民眾抗拒加稅並非無解。
在美國，各地方政府本來就可根據自己財政狀況，對財產稅打折。政府不妨第一步先讓真實地價浮上檯面。起碼土地增值稅先按實價課徵，抑制炒作。財產稅則可打折，以降低自有房屋者的反對阻力。
第二，如果實價不可行，政府可以成立獨立的房地產鑑價單位，來決定公告地價。「就是要擺脫地方政商共生的結構，」華昌宜說。
第三，「國土計劃法」趕快通過。華昌宜指出，過去幾年，台灣引入開發許可制的觀念，權力下放到都市審議委員會或縣市層級，使得台灣國土加速支離破碎。
台灣哪些地方應該是保護區，哪些地方應該是城鄉發展區、農業區？城鄉發展區裡，又該有什麼規範？都市的天際線要多高？這些全要靠「國土計劃法」做上位法規，地方政府依循。否則「這些委員會審議時，看到的就是這塊土地，看不到全貌，」華昌宜批評。
第四，短期內，為了遏止囤地歪風，國有土地標售，不妨設立開發期限條款。事實上，現行壽險業資金管理規範中就明定，壽險業買地兩年內一定要開發，杜絕囤地炒作。
民國七十八年，無殼蝸牛運動唱起的憤怒之歌，二十一年了，人民繼續憤怒著。當政府用「進步」、「供需法則」來搪塞人民，我們不禁要問，進步是為了誰？發展又是為了誰？空有美麗的房子，卻少了庶民的呼吸與靈魂，多了因為黑箱而存在的猜忌。空有軀殼，又有何用？
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